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Le 1er avril 2025, le Sénat a adopté une proposition de loi qui autoriserait la location de logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE), une démarche interdite depuis le 1er janvier 2025. Ce texte, sur lequel comptent particulièrement les propriétaires porteurs d’un projet de bail, comporte plusieurs dérogations au principe d’indécence énergétique de location, notamment pour tenir compte des contraintes propres aux immeubles de copropriété. Cette PPL, qui ne sacrifierait pas pour autant l’objectif de rénovation énergétique du parc immobilier français, permettrait de préserver une part de l’offre locative dans un marché actuellement très tendu.
La proposition de loi en cours d’examen au sein de l’Assemblée nationale depuis le 1er avril 2025 se présente comme une réponse appropriée aux difficultés techniques, administratives et financières rencontrées par les propriétaires de biens de copropriété pour réaliser les travaux nécessaires pour sortir leur logement du statut de passoire thermique. De ce fait, le texte prévoit qu’un logement serait considéré comme ayant atteint le niveau de performance minimal, dès lors que « le syndicat de copropriétaires a conclu un contrat portant sur des travaux de nature à permettre d’atteindre » celui-ci. Cette disposition accorde de surcroît un délai pouvant aller jusqu’à cinq ans pour la réalisation effective des travaux à compter de la conclusion du contrat. Cette mesure permettrait aux propriétaires de continuer de louer leur bien pendant la phase préparatoire et d’exécution des travaux de rénovation énergétique.
De plus, le texte précise que ces travaux devront être entrepris sur la base d’un document technique fiable, soit un audit énergétique, un DPE, un diagnostic technique global ou un projet de plan pluriannuel de travaux. En effet, ces études sont exemplaires pour garantir que les travaux envisagés permettront d’atteindre le niveau de performance requis.
Autre avancée majeure pour les copropriétaires : lorsque l’assemblée générale a refusé les travaux de rénovation énergétique dans les trois dernières années, le propriétaire ne pourra être tenu pour responsable de l’indécence énergétique de son logement. Cette disposition illustre parfaitement la réalité du fonctionnement des copropriétés. Un propriétaire individuel ne peut imposer des travaux collectifs sans l’accord de la majorité des copropriétaires. Le texte prévoit également qu’un logement situé dans un immeuble dont le DPE collectif atteint le niveau de performance minimal sera considéré comme décent, même si le DPE individuel classe le logement en catégorie G.
La PPL clarifie par ailleurs le cadre juridique applicable en cas de contentieux entre propriétaires et locataires sur la question de l’indécence énergétique. Elle précise notamment que « le locataire ne peut se prévaloir d’un manquement du bailleur à son obligation de remise d’un logement décent s’il fait obstacle à la réalisation de travaux » de rénovation énergétique. De même, lorsqu’un juge prononce une réduction de loyer pour indécence énergétique, celle-ci devra tenir compte « de la diligence du propriétaire » et être proportionnée au « préjudice subi par le locataire du fait de la moindre performance du logement ». La réduction prendra effet à compter de la date où les travaux ont été demandés au propriétaire et prendra fin à l’achèvement des travaux.
