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La distinction entre volume global et volume « habitable », tel que fixé par la réglementation en vigueur, peut sembler technique, mais elle revêt une importance majeure du point de vue juridique. Une décision en appel, prononcée en décembre 2025, illustre parfaitement ce constat. Une confusion entre ces deux notions a abouti à l’annulation d’une vente immobilière et à la condamnation du notaire. Cette affaire a rappelé que seul un diagnostic immobilier explicite et conforme aux exigences légales, comme c’est le cas du mesurage loi Boutin, permet de sécuriser une transaction de vente portant sur un bien destiné à la location.
Cette affaire débute avec la commande, émanant d’un propriétaire, d’un certificat de mesurage de volume,non ciblé au regard d’une mise en location éventuelle, et ce, plusieurs mois avant la vente d’une chambre de service. Le document remis par le diagnostiqueur immobilier chargé de cette mesure indiquait un volume total légèrement supérieur à 23 m3, sans autre qualification. Lors de la rédaction de l’acte authentique, ce volume a été présenté comme « habitable », laissant croire que le logement respectait les normes de décence nécessaires pour une location à usage d’habitation. Or, la configuration spécifique de cette chambre sous les toits, avec ses parties mansardées non exploitables, réduisait significativement le volume au regard des critères réglementaires d’habitabilité. Un contrôle postérieur l’a d’ailleurs confirmé, établissant que la chambre ne disposait finalement que de 14,72 m3 réellement habitables du point de vue légal.
Les juges ont estimé que cette différence constituait une erreur grave lors de la vente du bien présenté comme conforme à la décence locative en termes de volume minimal de location. La vente a donc été annulée et le notaire condamné pour avoir interprété à sa façon le volume communiqué par le diagnostiqueur.
Pour éviter ce type de situation très préjudiciable, il est essentiel de faire réaliser un mesurage qui respecte scrupuleusement les dispositions réglementaires lorsqu’on souhaite vendre un bien destiné à la location. Ce document identifie clairement le volume ou la surface habitable selon les critères établis par le Code de la construction et de l’habitation. En effet, il exclut les éléments qui ne doivent pas être pris en compte dans le calcul, tels que les espaces d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Nos agences DIAG HABITAT veillent à qualifier explicitement la nature de tout mesurage effectué, ce qui permet aux vendeurs de présenter leur bien en toute transparence et aux acquéreurs de prendre leur décision en toute connaissance de cause. Cette rigueur professionnelle constitue le meilleur rempart contre tout litige éventuel en matière de mesurage.
