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Diagnostics immobiliers
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Face à l’augmentation des sinistres dans le bâti ancien, dont les conséquences s’avèrent parfois dramatiques, le gouvernement renforce la sécurité des bâtiments d’habitation collectifs de plus de quinze ans. Le décret du 12 août 2025 met en place un diagnostic structurel obligatoire, une expertise que les copropriétés situées au sein de certains secteurs géographiques, délimités par les communes comme étant un périmètre à risque, devront obligatoirement réaliser. Le diagnostic structurel est une investigation préventive qui permet d’identifier avec précision les désordres structurels d’un immeuble bâti avant qu’ils ne deviennent critiques. Cette nouvelle réglementation, instaurée par la loi du 9 avril 2024, dite « Habitat dégradé », va permettre de lutter contre la dégradation des copropriétés, en privilégiant l’anticipation plutôt que la réaction.
Dans la prévention des risques immobiliers, le diagnostic structurel, imposé par le décret du 12 août 2025 et dont le modèle de rapport a été défini par l’arrêté du 22 août 2025, représente une avancée significative. Au lieu d’intervenir d’urgence dans des immeubles très fragilisés, cette étude, renouvelable tous les dix ans, permet de prendre connaissance des vulnérabilités de l'immeuble dans leur phase initiale. Les professionnels qualifiés pour le réaliser examinent méthodiquement l’ensemble des éléments porteurs de la construction : fondations, murs, charpente, planchers et façades. Cette analyse pointue aboutit à une vision précise de l’état de la structure du bâtiment, de ses imperfections et de leur évolution probable.
L’évaluation couvre également l’impact des travaux antérieurs sur la stabilité générale de l’édifice. Les diagnostiqueurs compétents analysent la cohérence des interventions passées et détectent d’éventuelles modifications qui auraient pu affaiblir la structure. Cette étude rétrospective complète l’inspection visuelle pour dresser un bilan exhaustif de la santé structurelle du bâtiment.
Les syndics de copropriété disposent de 18 mois pour organiser cette évaluation après réception de la notification communale relative à l’obligation de mettre en œuvre un diagnostic structurel. Cette période permet de planifier l’intervention dans de bonnes conditions et de mobiliser les financements nécessaires. Les copropriétés disposant d’un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) sont exonérées de faire réaliser le diagnostic structurel, ce qui évite de créer un doublon et de les pénaliser financièrement. En effet, le PPPT est déjà une étude conséquente qui permet de mettre en œuvre des travaux qui assureront la pérennité de l’immeuble. Il faut toutefois que les conditions d’élaboration du PPPT aient été suffisantes : le professionnel qui a réalisé le PPPT doit disposer des compétences exigibles pour la réalisation du diagnostic structurel.
Pour répondre à l’obligation de diagnostic structurel, il est nécessaire de faire appel à un professionnel de niveau bac+5 en technique du bâtiment, ou en construction, génie civil ougéotechnique, avec une expérience professionnelle d’au moins deux ans dans l’un de ces domaines d’activité. La réalisation du diagnostic structurel exige aussi d’avoir souscrit une assurance professionnelle conséquente. Le professionnel chargé de l’expertise doit également attester de son indépendance et de son impartialité vis-à-vis des entreprises du bâtiment. Ces garanties protègent la fiabilité du diagnostic.
